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El cambio de uso de locales a vivienda se podrá realizar en las comunidades de propietarios con las limitaciones que se puedan producir en el Título Constitutivo, Escritura de División horizontal y/o los Estatutos. Desde un punto de vista civil si no hay limitaciones se podrá ejercer la conversión de locales en vivienda siempre y cuando no exista limitación administrativa. La licencia administrativa no vincula a la Comunidad de Propietarios y es independiente de esta.

Los estatutos/escritura de división horizontal son trascendentales a la hora de una supuesta prohibición, pero recordar que estas prohibiciones son restrictivas y no extensivas, me explico, si los estatutos indican que los locales pueden ser destinados a uso comercial o incluso industrial, esto no supone que puedan convertirse en vivienda.

En el caso de que se pueda realizar la conversión recordar que la Comunidad de Propietarios no tiene capacidad para modificar los gastos por el hecho de que una oficina se cambie a vivienda o porque una vivienda se cambie a una oficina comercial o una clínica. Si en una clínica ú oficina se incrementa el paso de personas a la comunidad no por ello se puede incrementar la cuota mensual porque se utilice más veces el ascensor.

Si que existe una norma dentro de la ley de propiedad a través de su artículo 17.12 que permite el incremento de las cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, que dice textualmente lo siguiente: “12.  El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

También hay que recordar que, aunque la licencia administrativa no vincula a la comunidad debemos tener en cuenta lo que dice el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que indica textualmente lo siguiente: “2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

Un propietario no puede transformar un local en vivienda si hay prohibición expresa en los Estatutos porque existiría una infracción a tenor de lo que se indica en los artículos 5.3 y 7.2 de la LPH. El artículo 5 párrafo 3 de la LPH dice textualmente lo siguiente: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

Hay que recordar que para que haya un cambio en los estatutos/escritura de división horizontal para la transformación de local en vivienda ó viceversa es necesario la unanimidad de los propietarios.

Cuestión diferente es cuando el propietario ya tiene la aprobación de una actividad y quiere hacer un cambio de uso. Pongamos un ejemplo, se reconvierte el local en garaje, para este cambio de uso no se necesitaría pedir el consentimiento a la comunidad a no ser que para la explotación de este nuevo negocio fuera necesario abrir nuevos huecos, linderos, paso de vehículos o la utilización de los elementos comunes, si fuera así debería pedir permiso a la junta de propietarios y ésta aprobar por unanimidad el cambio.

Insistimos, salvo que el Título Constitutivo contenga alguna prohibición, en los locales se puede llevar a cabo cualquier tipo de actividad, lógicamente para ello se necesitaran las oportunas licencias administrativas.

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